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El mercado inmobiliario argentino avanza con ritmos distintos: las operaciones de compraventa mantienen un nivel alto en 2026, pero el financiamiento hipotecario se retrae con fuerza. Esa divergencia ya modifica quién puede comprar, cómo se forman los precios y cuáles proyectos prosperan a corto plazo.
La Ciudad: actividad firme, pero menos crédito
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Mercado inmobiliario: ventas se mantienen pese a la caída del crédito y precios se moderan
En la ciudad de Buenos Aires se registraron 6.051 escrituras en julio, el mejor dato del año y apenas un 1,02% por encima de junio, aunque un 9% por debajo de julio de 2025. El importe total de las operaciones superó el billón de pesos, con un valor promedio por acto de $176,6 millones (unos US$116.967 al tipo de cambio oficial medio del mes).
En términos acumulados, entre enero y julio se concretaron 35.528 compraventas en CABA, apenas un 1,8% menos que en igual período de 2025, lo que sugiere que la actividad general conserva buena parte del impulso del año pasado.
Así lo interpreta Magdalena Tato, presidente del Colegio de Escribanos porteño: los registros de julio de 2025 y 2026 figuran entre los mejores de los últimos años y solo datos de 2008 superan esas cifras, una señal de base sólida pese a la caída interanual.
El crédito hipotecario se retrae
La otra cara de la foto es la fuerte caída del financiamiento: en julio se formalizaron 959 escrituras con hipoteca en CABA, un descenso del 31,2% respecto a julio de 2025, y representaron cerca del 16% del total de actos. En los primeros siete meses del año se acumularon 5.111 operaciones hipotecarias en la ciudad.
A nivel país, la contracción es aún más marcada: hasta ahora se otorgaron 14.715 créditos hipotecarios en 2026, un 39% menos que los 24.271 del mismo lapso de 2025. El desembolso en julio en créditos UVA alcanzó los US$202 millones, el mejor mes desde diciembre, pero todavía un 28% por debajo del promedio del año electoral 2025.
Para especialistas consultados, esa disminución no equivale a un colapso del mercado sino a una limitación concreta: hoy muchos compradores entran con capital propio o venden para comprar, y la mayor dependencia del ahorro personal redefine la demanda.
- Compradores con ahorro propio: recuperan peso relativo como motor del mercado frente a la menor disponibilidad de préstamos.
- Inversores: continúan activos pero eligen operaciones más selectivas.
- Desarrollos en pozo: pierden competitividad si no cuentan con financiación o propuestas de valor claras.
- Precios usados: se mantienen como opción atractiva por el stock disponible y la brecha con el costo de construir.
Provincia de Buenos Aires y el resto del país
Del otro lado de la General Paz la tendencia es similar en volumen pero muestra matices. En la provincia se registraron 12.177 compraventas en julio, 14% más que en junio pero 9% menos que en julio de 2025.
Las hipotecas crecieron en la comparación mensual —se firmaron 1.450 actos hipotecarios, un 18% más que en junio— pero siguen lejos de los niveles interanuales, con una caída del 33% respecto a julio de 2025. El Colegio de Escribanos bonaerense advierte que la recuperación necesitará ver movimientos sostenidos del crédito, la confianza y el ánimo de los inversores.
En el interior se observan realidades distintas: plazas como Rosario y Córdoba muestran recuperación (con subas interanuales del 29% y 27% en meses recientes), mientras que otras provincias registran incrementos variables —por ejemplo, Catamarca creció 52% en el acumulado semestral y Río Negro mostró avances en junio—. En conjunto, el país no se comporta de manera homogénea.
Costos de construcción y la distancia con el precio de venta
Una de las claves que explica por qué el usado resulta competitivo es la brecha entre lo que cuesta construir y el precio al que se venden muchas unidades terminadas. En junio, el costo de construir viviendas multifamiliares rondó US$1.741 por metro cuadrado, un 7,8% más que un año atrás, aunque con cierta volatilidad mensual.
Desde diciembre de 2023 se observa una divergencia destacable: el Merval en dólares subió alrededor de 116% y los salarios en dólares 122%, mientras que el metro cuadrado residencial aumentó solo 22% y el costo de construcción acumuló cerca de 94% en el mismo período. Esa distancia obliga a los desarrollos a competir por otros atributos —financiación, calidad, ubicación— y favorece la demanda de unidades usadas bien ubicadas.
Los componentes del costo muestran dinámicas dispares: los materiales moderaron su alza (≈1% en julio y ~13% en lo que va del año), mientras que la mano de obra aceleró (≈2,3% en julio y casi 25% acumulado), presión que elevó el ritmo de suba de los costos en 2026 respecto a 2025.
Qué observar en los próximos meses
La evolución del mercado dependerá, sobre todo, de la disponibilidad de crédito y de la relación entre inflación, tipo de cambio y salarios. Si el financiamiento se reactiva, la demanda y los precios podrían recuperar tracción; si no, la dinámica permanecerá sostenida por compradores con ahorro y por inversores selectivos.
- Señal a seguir: variaciones en el stock de hipotecas y en los desembolsos en UVA.
- Impacto directo: quien depende del crédito tendrá menos alternativas y mayor competencia por unidades con entrega inmediata.
- Oportunidad para compradores con ahorro: precios relativos aún favorecen al usado en muchas zonas.
En síntesis, el mercado funciona hoy con dos velocidades: la actividad de compraventa se mantiene en niveles altos para 2026, pero el retroceso del crédito hipotecario limita la expansión y reordena la preferencia de compradores y desarrolladores. Para quienes planean comprar o invertir, la clave será monitorear la recuperación del financiamiento y la evolución de los costos de construcción.
