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El sector de la construcción atraviesa una encrucijada que ya afecta el acceso a la vivienda y el empleo: según el último informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), los costos de edificación medidos en dólares se han duplicado desde el inicio del gobierno, mientras que los precios de venta no siguieron ese ritmo. Sin financiamiento viable desde la etapa de obra, proyectos se paralizan y millones de potenciales compradores quedan fuera del mercado.
Por qué esto preocupa hoy
La falta de crédito no es un problema aislado del sector inmobiliario: reduce la demanda efectiva, frena la inversión y limita la creación de puestos de trabajo vinculados a la construcción. En un contexto de elevada inflación y volatilidad cambiaria, la imposibilidad de pagar en plazos largos convierte a muchos proyectos en inviables.
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Para la clase media, en particular, la ausencia de financiamiento estructurado significa que la compra de una vivienda nueva deja de ser una alternativa real. Sin instrumentos que permitan cuotas en plazos extensos, la demanda se contrae drásticamente.
Qué cambió para inversores y desarrolladores
En los últimos años se produjo una doble distorsión: los costos de construcción aumentaron mucho y, en la mayoría de los casos, los precios de oferta quedaron retrasados. Eso redujo —o eliminó— la rentabilidad que históricamente motivaba la entrada de capital privado a los proyectos.
Además, existe un stock importante de unidades terminadas que fueron construidas con menores costos. Estas propiedades compiten en el mercado frente a nuevas obras que no pueden replicar esos márgenes, lo que presiona aún más los precios y desalienta nuevas inversiones.
Lo que reclaman desde el sector
- Agilización de trámites: reducir tiempos y costos administrativos para poner obras en marcha.
- Alivios fiscales: incentivos temporales que mejoren la viabilidad de los emprendimientos.
- Crédito desde el pozo a largo plazo: préstamos que permitan financiar la obra y que el comprador pague en cuotas extendidas.
- Securitización y mercados de deuda desarrollados para movilizar recursos bancarios hacia la construcción.
- Medidas para bajar la morosidad y recuperar confianza en los préstamos hipotecarios.
Estas propuestas son las que habitualmente ponen sobre la mesa las empresas del sector, pero su implementación avanza con lentitud.
Señales recientes y obstáculos persistentes
En los últimos meses se observaron movimientos incipientes: cierta reducción de tasas en líneas UVA, oferta de préstamos en dólares para unidades usadas y propuestas puntuales de financiamiento a desarrolladores. No obstante, esos pasos son limitados y todavía no revierten la situación estructural.
Los bancos suelen señalar dos problemas centrales: la ausencia de un mercado robusto de securitización que permita transformar hipotecas en activos vendibles, y el aumento en los niveles de incumplimiento que eleva el riesgo de nuevas colocaciones.
Cómo podría cambiar la dinámica
Un esquema eficaz de crédito desde el pozo combinaría financiamiento bancario para la obra con un mecanismo por el cual el comprador comienza a pagar en cuotas de largo plazo durante la construcción. Eso transformaría proyectos de 3 o 4 años en esquemas de hasta 20 años, reduciendo el monto de las cuotas y ampliando el universo de compradores potenciales.
Sin embargo, para que ese círculo virtuoso se arme hacen falta condiciones adicionales: reglas previsibles, instrumentos de cobertura frente a la inflación y un mercado secundario que permita a los bancos reciclar recursos.
Impacto macroeconómico
La construcción es tradicionalmente un motor de actividad: genera empleo directo e indirecto y tiene un efecto multiplicador sobre la economía. Reactivarla con crédito sostenido no solo ampliaría el acceso a la vivienda, sino que podría convertirse en un impulsor significativo de la recuperación del crecimiento.
Por eso, más que esperar una mejora coyuntural, varios actores del sector plantean la urgencia de medidas concretas que restauren el papel central del crédito en la economía.
Nota: este texto fue elaborado por el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la Ciudad de Buenos Aires.
