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El encarecimiento de la obra empuja a replantear proyectos y a redefinir estrategias: construir hoy sale mucho más caro y eso condiciona precios, ofertas y la viabilidad de nuevos lanzamientos. Las fluctuaciones del último año y la persistente incertidumbre macroeconómica son ahora el factor que más pesa sobre desarrolladores, compradores e inversores.
En términos concretos, los costos medidos en dólares mostraron una fuerte alza en los últimos meses. Un informe de Zonaprop, que toma como referencia el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), registra un aumento cercano al 7,5% en moneda extranjera en febrero. Pese a una lectura interanual que incluyó oscillaciones —con una baja de alrededor del 6,7% en parte de 2025—, el saldo desde las elecciones de octubre de 2023 es de un alza acumulada del orden del 118%.
La comparación histórica es reveladora: hoy construir cuesta más de tres veces lo que valía en el piso de octubre de 2020 y se sitúa por encima del promedio 2012-2025.
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Al observar el registro en pesos, la fotografía cambia: el Índice de Costo de la Construcción para el Gran Buenos Aires publicado por el INDEC marcó un incremento del 2,3% en enero frente al mes anterior. Ese movimiento se explica por subas en materiales (+1,4%), mano de obra (+3,1%) y gastos generales (+2,2%).
Un sector que quedó rezagado
La recuperación económica registrada en el agregado del PBI no alcanzó al rubro construcción. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025 la economía acumuló una mejora cercana al 2%, mientras que la actividad de la construcción se contrajo en torno al 11%, según el informe de BBVA Research. Esa divergencia sitúa al sector fuera del ciclo de recuperación que sí experimentaron servicios y actividades primarias.
La consecuencia inmediata es que los desarrolladores enfrentan una ecuación compleja: el Índice de Costo de la Construcción (ICC) crece por encima de la capacidad del mercado para trasladar aumentos al precio final sin afectar la demanda.
Qué dicen los expertos
Los analistas del mercado inmobiliario ponen números a esa tensión. Reporte Inmobiliario calcula que el costo de construir viviendas multifamiliares se ubica en torno a los US$1577 por metro cuadrado, una suba mensual relevante. En paralelo, Zonaprop sitúa el precio promedio del metro cuadrado en pozo en aproximadamente US$3119, lo que deja un margen cada vez más comprimido para los desarrolladores.
Desde el sector privado hay lecturas diversas. Issel Kiperszmid, de DYPSA Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destaca que tras las elecciones de 2025 hubo una mejora de las expectativas y que existen stocks de insumos importados y capacidad ociosa en plantas locales, lo que podría sostener cierta estabilidad de costos.
En cambio, Miguel Ludmer (Interwin) advierte que, con el dólar relativamente “planchado”, los costos medidos en dólares podrían mantenerse en alza y terminar trasladándose al precio de venta durante el año. Manuel Valdés, director comercial de Criba, subraya la mayor sensibilidad de la construcción frente a la macroeconomía: sin previsibilidad de largo plazo, la inversión se retrae.
El mercado también está seleccionando a los protagonistas. Proyectos de mayor escala y con respaldos financieros robustos avanzan; los emprendimientos de menor porte, sin capacidad para absorber incrementos, quedan en el margen.
Condiciones para una recuperación real
BBVA Research plantea que la “construcción invisible” podría abrirse paso en 2026 si se combinan dos factores: consolidación del crédito hipotecario para financiar la demanda y una caída en los costos de fondeo para las empresas. Hoy el crédito hipotecario, aunque recuperado en 2025, representa todavía una fracción muy pequeña del PBI (alrededor del 0,5%), y su ampliación aparece como determinante para activar preventas y lanzamientos.
- Para compradores: mayor dificultad para conseguir oferta nueva en segmentos accesibles; posible presión sobre precios en desarrollos premium.
- Para pequeños constructores: margen de supervivencia reducido; la escala y la fortaleza financiera se vuelven críticas.
- Para inversores: oportunidad en proyectos con estructura de financiación sólida y propuestas diferenciadas; riesgo en desarrollos con apalancamiento débil.
- Para el mercado en general: la dinamización depende de la obra privada, el acceso al crédito y la reactivación de la obra pública.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU, resume el desafío: la etapa exige análisis más finos, control de costos, estrategias de importación de insumos y propuestas comerciales innovadoras. Sin esos cambios, anticipa, muchas empresas perderán competitividad.
En definitiva, el futuro inmediato del sector dependerá de tres factores conjugados: estabilidad macro, acceso al financiamiento y capacidad de los desarrolladores para adaptarse en precio, eficiencia e innovación. Si se alinean, 2026 podría mostrar señales más claras de reactivación; si no, la senda del ajuste continuará condicionando oferta y demanda.
