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El reciente DNU 70/2023 cambió las reglas del juego para los contratos de alquiler y plantea una pregunta práctica: ¿puede un propietario exigir la entrega anticipada del inmueble? La respuesta depende hoy, más que nunca, del texto del contrato y de si existe una causal pactada que autorice esa decisión.
El punto de partida legal sigue siendo el artículo 1221 del Código Civil y Comercial: por regla general, únicamente el inquilino tiene la facultad de rescindir anticipadamente sin justificarla. Eso no significa, sin embargo, que el locador no pueda recuperar la propiedad antes del vencimiento; la novedad es que el DNU amplió la posibilidad de que se acuerden causas adicionales en el contrato.
Qué puede invocar el propietario
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Si el contrato no contempla expresamente una causal que habilite al dueño a pedir la entrega, el locador no puede obligar al inquilino a irse. En la práctica, la salida habitual cuando el propietario reclama antes de tiempo es la negociación: muchas escrituras actuales incluyen cláusulas de indemnización preestablecida —equivalentes a varios meses de alquiler o una suma fija en moneda local o extranjera— para resolver la entrega anticipada de manera consensuada.
Cuando sí existe una causal prevista o cuando hay un incumplimiento del inquilino (por ejemplo, cambio de destino, falta de conservación, abandono o mora en el pago de dos períodos consecutivos), el dueño puede iniciar la rescisión, pero debe probar la causa y seguir el procedimiento legal correspondiente.
Cambios que afectan al inquilino
Antes de la reforma, el inquilino debía esperar seis meses para rescindir con una penalidad reducida según el momento. Con el DNU, esa restricción se flexibiliza: ahora el arrendatario puede rescindir en cualquier momento, pero la sanción por hacerlo suele ser mayor —habitualmente equivalente al 10% de los alquileres futuros— salvo pacto en contrario. Al tratarse de una materia sujeta a la autonomía de la voluntad, las partes pueden acordar condiciones distintas.
En palabras de Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario, la reforma introdujo la posibilidad de fijar “causas adicionales” por contrato; su alcance dependerá de la precisión con que se redacten esas cláusulas.
| Situación | Resultado legal | Consecuencia habitual |
|---|---|---|
| No hay cláusula que habilite al locador | El propietario no puede exigir la entrega | El inquilino permanece; posible negociación con indemnización |
| Existe cláusula expresa y la causa invocada coincide | El locador puede rescindir si prueba la causal | Desalojo tras procedimiento; sin indemnización al inquilino |
| Cláusula expresa pero la causa no coincide | La rescisión puede ser impugnable | Litigio o acuerdo entre partes |
| Incumplimiento del inquilino | El locador puede rescindir y debe demostrar el incumplimiento | Procedimiento judicial o notificación contractual; sin obligación de indemnizar al inquilino |
| Inquilino decide rescindir | Puede hacerlo en cualquier momento salvo pacto distinto | Multa usual: ~10% de alquileres futuros, salvo acuerdo en contrario |
Consejos prácticos para inquilinos y propietarios:
- Revisar con detalle el contrato: la letra del acuerdo define hoy gran parte de los derechos y obligaciones.
- Si el propietario reclama la entrega, solicitar que indique la causal por escrito y contrastarla con lo pactado.
- Ante un supuesto incumplimiento, documentar la situación y pedir asesoramiento legal antes de aceptar condiciones.
- Negociar acuerdos de salida con constancia por escrito para evitar futuras disputas.
En síntesis, el DNU 70/2023 potencia la libertad contractual y amplía las alternativas que las partes pueden fijar por escrito, pero no elimina la protección que mantiene la regla básica: sin cláusula que lo autorice, el locador no puede imponer una entrega anticipada. Para quienes están en un conflicto concreto, la recomendación es revisar el contrato y, si hace falta, consultar a un especialista para evaluar opciones concretas de defensa o negociación.
