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En la Ciudad de Buenos Aires, comprar un departamento nuevo sale hoy mucho más caro que optar por una unidad usada: según el informe de junio de Zonaprop, la diferencia promedio ronda el 32,6%. Ese desajuste entre ambos segmentos ya tiene efectos concretos sobre la toma de decisiones de inversores y familias que buscan vivienda.
El metro cuadrado de una unidad estrenada se cotiza en torno a US$2.945, mientras que una usada promedia US$2.221, según el relevamiento. Detrás de esos números están factores que van desde el encarecimiento de la obra hasta la dinámica de oferta en cada barrio.
Expertos del mercado inmobiliario coinciden en que la brecha no es un fenómeno temporal aislado: responde a varios elementos estructurales y a la heterogeneidad del parque edilicio porteño.
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Por qué importa ahora
Los compradores enfrentan un dilema práctico: pagar más por un producto moderno y sin refacción pendiente, o buscar rendimiento por metro cuadrado en viviendas usadas que, en algunos casos, requieren inversión adicional. A la vez, desarrolladores y agentes ven presión sobre los precios nuevos por los mayores costos de construcción y la limitada oferta de suelo.
En palabras de Candelaria Robaina (D’Aria Propiedades), la brecha se ubica «en niveles elevados respecto de años recientes» y mostró un avance notable frente a 12 meses atrás. Alan Flexer (Inmobiliaria Narváez) y Sebastián Suárez (FILABE) señalan que factores como el incremento del costo de la obra, los impuestos, y las mejoras en diseño y eficiencia explican buena parte del diferencial.
Cómo varía según el barrio
La amplitud de la brecha no es homogénea: hay barrios donde el precio de un estreno duplica —o incluso más— al de una unidad usada; en otros, ambos segmentos cotizan casi parejos.
| Barrio | Brecha (%) | Nuevo (US$/m²) | Usado (US$/m²) |
|---|---|---|---|
| Monserrat | 111,3 | 3.633 | 1.719 |
| Villa Lugano | 88,2 | 1.784 | 948 |
| Constitución | 71,0 | 2.564 | 1.499 |
| Nueva Pompeya | 58,7 | 2.003 | 1.262 |
| La Boca | 50,2 | 2.208 | 1.470 |
En contraste, hay zonas donde la diferencia es reducida y el mercado usado acompaña de cerca al nuevo:
- Parque Chas: 5,6% (nuevo US$2.531 / usado US$2.397)
- Villa Pueyrredón: 11,2% (US$2.508 / US$2.255)
- Puerto Madero: 11,9% (US$6.576 / US$5.878)
- Villa Santa Rita: 12,6% (US$2.278 / US$2.023)
- Villa Luro: 12,8% (US$2.223 / US$1.971)
Según especialistas, en barrios como Monserrat la coexistencia de un parque antiguo y muy pocas torres nuevas explica la disparidad: los proyectos que se lanzan ofrecen producto moderno y, por eso, piden una prima importante. En cambio, en áreas con stock homogéneo —como Parque Chas— la diferencia se reduce.
Qué pesa en el precio
No solo se trata de antigüedad. Una vivienda nueva incorpora el valor actual de la construcción, la tierra, honorarios y, muchas veces, financiación durante la obra, además de prestaciones como mejores instalaciones y menor mantenimiento. Eso convierte al diferencial en la expresión de “dos generaciones” de producto inmobiliario, más que en el simple costo por estrenar.
La sobreoferta de usados en determinadas zonas también hunde sus precios relativos: cuando la oferta es abundante, los propietarios ajustan a la baja, ampliando la distancia con las unidades nuevas.
¿Conviene renovar o comprar nuevo?
Si el criterio fuera estrictamente económico, el usado suele ofrecer más metros por dólar. Pero muchos compradores valoran la posibilidad de mudarse sin obras inmediatas, estándares constructivos actuales y opciones de financiación que facilitan el acceso en la etapa de proyecto.
Gabriela Goldszer (Ocampo Propiedades) señala que, en barrios como Recoleta o Belgrano, conviene analizar oportunidades de reciclaje: una refacción bien pensada puede generar una valorización importante. Aun así, hay atributos difíciles de incorporar después —vistas, amenities o soluciones integradas de diseño— que sostienen la demanda por nuevas unidades.
- Perfil comprador usado: maximizar metros por dólar; busca oportunidad para reciclar.
- Perfil comprador nuevo: paga por confort, diseño y la tranquilidad de no afrontar refacciones en muchos años.
Perspectivas: corto, mediano y largo plazo
En el corto plazo, la expectativa de varios desarrolladores es que la brecha se mantenga elevada —e incluso crezca en barrios con escasa oferta nueva— por la combinación de costos de obra altos y menor disponibilidad de proyectos en línea de publicación. Suárez destaca que las unidades a estrenar hoy representan alrededor del 24% de las publicaciones, frente al ~35% prepandemia, lo que pone presión sobre los precios nuevos.
No obstante, el regreso con fuerza del crédito hipotecario podría cambiar el equilibrio: si el financiamiento se expande, las unidades usadas, más accesibles, podrían recuperar terreno.
En horizontes más largos, varios analistas estiman que la brecha tenderá a reducirse. La lógica es que los usados continúen revalorizándose y compensen parte del desfase, mientras que la dinámica de oferta-demanda y la necesidad de actualizar el parque inmobiliario empujarán los valores hacia una mayor convergencia.
Para quien decide hoy, la clave es definir prioridades: costo por metro, posibilidad y presupuesto para refacción, o la seguridad de una unidad nueva con menor riesgo de obra futura. En un mercado fragmentado, la respuesta óptima depende tanto del barrio como del plan financiero del comprador.
